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お悩み相談Q&A
- 【民泊】
居住以外の目的に使われないよう，管理規約に「区分所有者は，その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」と定めています。この条項があれば，民泊への転用も避けられますか。 - ・平成28年6月に民泊という営業形態の宿泊提供に関する法律「住宅宿泊事業法」が成立しました。これによって民泊施設はホテルや旅館などの宿泊施設ではなく，あくまで「住宅」と位置付けられています。そのため，これまでの標準管理規約などにあるように，住宅以外の用途に使ってはいけないと定めていても，民泊に転用することが可能となりました。管理組合として，民泊への転用を禁止したい場合は、管理規約を改正する必要があります。
・平成29年8月29日国土交通省は「住宅宿泊事業に伴うマンション標準管理規約の改正の概要について」において「マンション標準管理規約（単棟型）を以下のとおり改正」しました。
○住宅宿泊事業を禁止する場合
第12条 区分所有者は，その専用部分を専ら住宅として使用するものとし，他の用途に供してはならない。
２ 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行って営む法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用してはならない。
- 【駐車場】
駐車場に空きがあるので，区分所有者以外の者に貸し出したいのですが，可能でしょうか。 - ・ 基本的には，マンションの付属駐車場は，住民の利用を目的としており，その使用料は駐車場の管理や修繕に使途が限定されていることから「非課税」になっています。
・ ところが，駐車場の一部を外部に貸出しすると，駐車場の全体が収益事業と見なされ「課税対象」となってしまいます。昨今，マンションの駐車場の利用が減少するケースが増え，空き駐車場の有効利用に対して，平成24年2月3日付で，国土交通省による「マンション管理組合が区分所有者以外の者へマンション駐車場の使用を認めた場合の収益事業について」の照会に対して，国税庁は次のような見解を示しています。「管理組合が駐車場の外部募集を行い，居住者も外部者も優先順位がなく，先着順で同等に貸出す場合は，駐車場全体が収益事業と見なす。一方，管理組合が外部募集を行い，外部に貸出すものの，居住者を優先する旨の条件を付けた場合は，外部貸出部分のみが収益事業と見なす。」としています。
・ 従って，区分所有者以外の者に駐車場を貸出すことは可能です。この場合は，管理規約で駐車場の使用規定を改正し，駐車場全体が収益事業にならないように，例えば「期間を定めた賃貸契約とし，期間ごとに契約更新をする」などの条件を付ければよいでしょう。
- 【管理組合】
マンション内で生じた近隣間の騒音問題や住民からのいろいろな苦情に対して，管理組合はどのように対処したらよいでしょうか。 - ・ 管理規約や使用細則に設けられている禁止事項が守られていない場合は，ポスターの掲示やチラシの配布などで，もう一度マンション全体に管理規約等の徹底を通知します。
・ さらに，管理組合で「共同生活をするうえでの近隣に対する思いやり事項」のようなものを取り決めて，マンション全体に通知することも一つの方法と考えられます。
・ それでも事態が改善されない場合は，個別に是正勧告をすることになります。
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