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お悩み相談Q&A
- 【民泊】
居住以外の目的に使われないよう，管理規約に「区分所有者は，その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」と定めています。この条項があれば，民泊への転用も避けられますか。 - ・平成28年6月に民泊という営業形態の宿泊提供に関する法律「住宅宿泊事業法」が成立しました。これによって民泊施設はホテルや旅館などの宿泊施設ではなく，あくまで「住宅」と位置付けられています。そのため，これまでの標準管理規約などにあるように，住宅以外の用途に使ってはいけないと定めていても，民泊に転用することが可能となりました。管理組合として，民泊への転用を禁止したい場合は、管理規約を改正する必要があります。
・平成29年8月29日国土交通省は「住宅宿泊事業に伴うマンション標準管理規約の改正の概要について」において「マンション標準管理規約（単棟型）を以下のとおり改正」しました。
○住宅宿泊事業を禁止する場合
第12条 区分所有者は，その専用部分を専ら住宅として使用するものとし，他の用途に供してはならない。
２ 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行って営む法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用してはならない。
- 【駐車場】
駐車場に空きがあるので，区分所有者以外の者に貸し出したいのですが，可能でしょうか。 - ・ 基本的には，マンションの付属駐車場は，住民の利用を目的としており，その使用料は駐車場の管理や修繕に使途が限定されていることから「非課税」になっています。
・ ところが，駐車場の一部を外部に貸出しすると，駐車場の全体が収益事業と見なされ「課税対象」となってしまいます。昨今，マンションの駐車場の利用が減少するケースが増え，空き駐車場の有効利用に対して，平成24年2月3日付で，国土交通省による「マンション管理組合が区分所有者以外の者へマンション駐車場の使用を認めた場合の収益事業について」の照会に対して，国税庁は次のような見解を示しています。「管理組合が駐車場の外部募集を行い，居住者も外部者も優先順位がなく，先着順で同等に貸出す場合は，駐車場全体が収益事業と見なす。一方，管理組合が外部募集を行い，外部に貸出すものの，居住者を優先する旨の条件を付けた場合は，外部貸出部分のみが収益事業と見なす。」としています。
・ 従って，区分所有者以外の者に駐車場を貸出すことは可能です。この場合は，管理規約で駐車場の使用規定を改正し，駐車場全体が収益事業にならないように，例えば「期間を定めた賃貸契約とし，期間ごとに契約更新をする」などの条件を付ければよいでしょう。
- 【管理組合】
マンション内で生じた近隣間の騒音問題や住民からのいろいろな苦情に対して，管理組合はどのように対処したらよいでしょうか。 - ・ 管理規約や使用細則に設けられている禁止事項が守られていない場合は，ポスターの掲示やチラシの配布などで，もう一度マンション全体に管理規約等の徹底を通知します。
・ さらに，管理組合で「共同生活をするうえでの近隣に対する思いやり事項」のようなものを取り決めて，マンション全体に通知することも一つの方法と考えられます。
・ それでも事態が改善されない場合は，個別に是正勧告をすることになります。
- 【管理組合】
住民が管理組合の活動に消極的で、理事会役員がなかなか決まらず、運営が不安です。外部の専門家に依頼してもいいでしょうか。また、その場合どんなことに気をつけるべきですか。 - ・ 分譲マンションの管理組合は，区分所有者から理事会役員を選任して管理運営を行うことが定められています。しかし，高齢者が多いマンションや投資型ワンルームマンションなどでは，管理組合の役員を選任できない場合があります。
・ 国土交通省の「マンション標準管理規約」によれば，従来は，管理組合の役員は，「マンションに現に居住する組合員（区分所有者）に限られていましたが，平成23年の標準管理規約の改正において，現住要件（現に居住する組合員）が撤廃され，平成28年の改正において，理事長を含む理事及び監事について，これまで区分所有者に限定していたものを，選択肢として外部の専門家の就任を可としています。
・ また，平成28年「マンションの管理の適正化に関する指針」（国土交通省告示）も改正され，
「マンションの管理の適正化の基本的方向」の中で，「マンションの管理の主体は，マンションの区分所有者等で構成される管理組合である」とされていますが，「第三者に管理事務を委託する場合は，その内容を十分に検討して契約を締結する必要がある。」また「マンションの管理は、専門的な知識を必要とすることが多いため，管理組合は、問題に応じ，マンション管理士等専門的知識を有する者の支援を得ながら，主体性をもって適切な対応をするよう心がけることが重要である。さらに，マンションの状況によっては，外部の専門家が，管理組合の管理者等又は役員に就任することも考えられるが，この場合には，マンションの区分所有者等が当該管理者等又は役員の選任や業務の監視等を適正に行うとともに、監視・監督の強化のための措置を講じることにより適正な業務運営を担保することが重要である。」とされています。
- 【管理組合】
管理組合の理事や理事長の選出方法について教えてください。 - ・ 管理組合の役員を経験することにより，管理組合に対する組合員自身の意識が育成される面があり，組合員全員が一度は役員になることが望ましいと思われます。その方法としては，立候補制，順番制，推薦制，抽選制等があります。
・ 「区分所有法」では，理事や理事長の選出方法は決められていませんので，「管理組合運営規定」でマンションの実情にあわせて，人数や任期及び選出方法を決めている事例があります。
- 【管理会社】
管理を委託している管理会社がよくないので変更したいのですが，どうすればよいでしょうか。 - ・ まずは，どうよくないのかをはっきりさせましょう。管理会社は，管理組合との委託契約で委託された業務を行っています。管理組合は，委託契約通りの業務がされているのか，また，委託していない業務を管理会社に要求していないか，委託内容を明確にした上で，現状の把握から始めましょう。その後，委託内容の見直しや，一部を専門業者に委託するなどの別の方法がないかを検討されてはどうでしょうか。
・ それでも管理会社を変更したい場合は，委託したい業務をはっきりさせた上で新しい管理会社の候補に見積りを取るなど検討に入りましょう。
・ マンションの維持管理の主体は管理組合です。管理会社に委託した業務をしっかりチェックすることが必要です
- 【管理会社】
管理を管理会社に任せていますが，管理費を削減する方法はないでしょうか。 - ・ 管理費を削減したい場合，まず，管理会社に支払っている委託料を見直しましょう。管理会社に委託している業務が適切に行われているかどうかを確認し，その上で，業務の見直しや削減をすることで，委託料を減らすことができる場合があります。
・ 例えば，マンション内にはエレベーター，立体駐車場，給排水設備，消防設備，電気設備など，専門業者によるメンテナンスの必要な設備がたくさんあります。管理組合が専門業者と直接契約すれば，経費が削減できます。他社と比較するだけでも，今の価格が適正かどうか判断できます。
・ ただし，この場合は，設備業者との折衝，事故が起こった場合の対応等の管理組合の業務負担は増えることになります。
- 【大規模修繕】
管理会社から，大規模修繕工事の時期が近付いてきたと言われました。どのように判断すればよいでしょうか。 - ・ 例えば，屋上防水の保証期間が10年の場合，この保証期間が過ぎたからといって，すぐに防水工事をする必要があるとは限りません。劣化の度合いはマンション毎に異なるので，一級建築士等専門家による調査診断の後，施工時期及び施工箇所を検討すれば良いでしょう。
- 【講習会】
分譲マンションの管理や大規模修繕等について，住民が学ぶ方法はありますか。 - ・ 京(みやこ)安心すまいセンターでは，10名以上の団体や任意グループからの申込みで，すまいに関するご希望のテーマで講義を行う「すまいスクール出張版」を受け付けしています。（年間15団体程度）分譲マンションの管理組合や住民グループが，管理や大規模修繕等をテーマとした勉強会にご利用いただくことができます。（無料）
・ 他に「京都市分譲マンション建て替え・大規模修繕アドバイザー派遣制度」があります。大規模修繕工事に向けて，管理組合や住民の基礎知識を付けていただくための勉強会として，専門のアドバイザーを派遣し，講義等を行います。住民の皆様が，工事への取り組みに対する課題について情報を共有し，スムーズに合意形成が図れるようアドバイスを行います。アドバイザーの派遣回数は1管理組合につき6回以内，費用は１回につき2,000円です。受付件数には限りがありますので，まずはお問合せください。
問合せ先：京（みやこ）安心すまいセンター（075-744-1670）
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