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お悩み相談Q&A
- 【家賃値上げ】
賃貸住宅の契約更新時に，大家から家賃を1万円値上げするといわれました。これに従わないと退去しなければなりませんか。 - 大家は，「借地借家法」第26条によれば，1年前から6月前までの間に賃貸条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなければなりません。この場合，「借地借家法」第28条によれば、正当な事由があると認められる場合でなければなりません。
「正当な事由」とは、「借地借家法」第32条によれば、以下のような場合です。
１ 租税その他の負担が増加：税金のＵＰ
２ 建物価格の上昇その他の経済事情の変動：管理費用の増加（保険料の値上げ）
３ 近傍同種の建物の借賃に比較して不相当：同一同等近隣物件と比較して、余りに差があり、公正を欠く家賃
従って，家賃値上げの理由を大家に聞き、「借地借家法」による「正当な事由」でなければ、拒否できます。
この場合、「借地借家法」第32条2によれば「当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。」とあり、これまで支払っていた家賃を支払って住み続けることができます。
もし，大家が家賃の受け取りを拒否した場合は，法務局で家賃の供託手続きをすれば，家賃を大家に支払ったことになり、住み続けることはできます。
『借地借家法』
（建物賃貸借契約の更新等）
第26条 建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の1年前から6月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
第28条 建物の賃貸人による第26条第１項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
（借賃増減請求権）
第32条 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
２ 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年１割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
- 【修理費】
賃貸マンションに備え付けのエアコンが壊れたので，大家に修理を依頼したところ，修理代は借主負担といわれました。修理代を払わなければいけませんか。 - ・ 賃貸借契約書及び重要事項説明書を確認しましょう。エアコンが設備となっていた場合は，修理代は貸主負担ということになります。しかし，賃貸契約書の「修繕義務の範囲」にエアコンの修理が借主と明記されている場合は，借主の負担となります。契約前に，確認しましょう。
・ また，重要事項説明に「エアコンなし」と記載があった場合、それは設備ではありませんので，貸主には修理義務は発生しません。しかし，この場合，不動産屋は「このエアコンは前の人が置いていったもので設備ではないので，修理などが必要になった場合は、借主が負担しなくてはならない」ということを説明しなければなりません。
- 【退去】
大家が代替わりし，現在借りているアパートの土地を売却することになったので，退去を求められています。退去しなければならないでしょうか。 - ・ 借地借家法第26条第1項によれば，賃貸物件の契約（定期借家契約は除く）では，大家さんからの解約の申し入れは期間満了の1年前から6箇月前までに借家人に対し解約の申し入れをしなければなりません。この場合，借地借家法第2８条によれば，「正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。」とされています。この「正当な事由」とは，以下の場合です。
1 賃貸人が建物を必要とする事情（賃貸人がその建物を自ら使う必要性がどの程度あるのか、または、賃借人がほかに使用できる建物があるかどうか。）
2 賃貸借に関する事前の経緯（賃貸借にすることにした経緯や、権利金などの支払いの有無、その金額、契約上の義務の履行など）
3 建物の利用状況（賃借人がその建物をどのような状況で利用しているか。）
4 建物の現況（建物の老朽化により大規模な修繕あるいは建て替えが必要になっていることや、建物敷地を利用する権利の喪失によって建物の利用が困難になるなど。）
・ 大家から正式に退去の申し入れがあった場合でも，土地を売却するという理由では，借主は退去する必要はありません。しかし，延滞等の明らかな契約違反が無いことが前提です。
・ 大家の都合で退去を求められる場合，大家から新しい転居先の提供や引越し費用等のいわゆる立退き費用について提示された内容が納得できれば，退去すればよいでしょう。
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