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基礎知識

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お悩み相談Q&A

【家賃値上げ】 賃貸住宅の契約更新時に，大家から家賃を1万円値上げするといわれました。これに従わないと退去しなければなりませんか。: 大家は，「借地借家法」第26条によれば，1年前から6月前までの間に賃貸条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなければなりません。この場合，「借地借家法」第28条によれば、正当な事由があると認められる場合でなければなりません。
「正当な事由」とは、「借地借家法」第32条によれば、以下のような場合です。
　１　租税その他の負担が増加：税金のＵＰ
　２　建物価格の上昇その他の経済事情の変動：管理費用の増加（保険料の値上げ）
　３　近傍同種の建物の借賃に比較して不相当：同一同等近隣物件と比較して、余りに差があり、公正を欠く家賃
従って，家賃値上げの理由を大家に聞き、「借地借家法」による「正当な事由」でなければ、拒否できます。
この場合、「借地借家法」第32条2によれば「当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。」とあり、これまで支払っていた家賃を支払って住み続けることができます。
もし，大家が家賃の受け取りを拒否した場合は，法務局で家賃の供託手続きをすれば，家賃を大家に支払ったことになり、住み続けることはできます。

『借地借家法』

（建物賃貸借契約の更新等）
第26条　建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の1年前から6月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。

（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
第28条　建物の賃貸人による第26条第１項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

（借賃増減請求権）
第32条　建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
２　建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年１割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

【修理費】 賃貸マンションに備え付けのエアコンが壊れたので，大家に修理を依頼したところ，修理代は借主負担といわれました。修理代を払わなければいけませんか。: ・賃貸借契約書及び重要事項説明書を確認しましょう。エアコンが設備となっていた場合は，修理代は貸主負担ということになります。しかし，賃貸契約書の「修繕義務の範囲」にエアコンの修理が借主と明記されている場合は，借主の負担となります。契約前に，確認しましょう。
・また，重要事項説明に「エアコンなし」と記載があった場合、それは設備ではありませんので，貸主には修理義務は発生しません。しかし，この場合，不動産屋は「このエアコンは前の人が置いていったもので設備ではないので，修理などが必要になった場合は、借主が負担しなくてはならない」ということを説明しなければなりません。

【退去】 大家が代替わりし，現在借りているアパートの土地を売却することになったので，退去を求められています。退去しなければならないでしょうか。: ・借地借家法第26条第1項によれば，賃貸物件の契約（定期借家契約は除く）では，大家さんからの解約の申し入れは期間満了の1年前から6箇月前までに借家人に対し解約の申し入れをしなければなりません。この場合，借地借家法第2８条によれば，「正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。」とされています。この「正当な事由」とは，以下の場合です。
1　賃貸人が建物を必要とする事情（賃貸人がその建物を自ら使う必要性がどの程度あるのか、または、賃借人がほかに使用できる建物があるかどうか。）
2　賃貸借に関する事前の経緯（賃貸借にすることにした経緯や、権利金などの支払いの有無、その金額、契約上の義務の履行など）
3　建物の利用状況（賃借人がその建物をどのような状況で利用しているか。）
4　建物の現況（建物の老朽化により大規模な修繕あるいは建て替えが必要になっていることや、建物敷地を利用する権利の喪失によって建物の利用が困難になるなど。）
・大家から正式に退去の申し入れがあった場合でも，土地を売却するという理由では，借主は退去する必要はありません。しかし，延滞等の明らかな契約違反が無いことが前提です。
・大家の都合で退去を求められる場合，大家から新しい転居先の提供や引越し費用等のいわゆる立退き費用について提示された内容が納得できれば，退去すればよいでしょう。

【家賃】 現在住んでいるのと同じマンションの同じ間取りの部屋の賃貸広告に，払っている家賃より安い家賃が掲載されていました。家賃の減額を求めることはできますか。: ・新築の時は，最初に設定した家賃で借り手も決まりやすく、角部屋や上階にいくほど賃料が高いという一般的な家賃設定になっています。ところが、年数が経ち入居者が入れ替わったり，築年数が古くなってきて借り手が決まりづらくなってきたりすると，大家さんとしては家賃を値下げして入居者を探すことになります。
・賃貸住宅では、部屋ごとに入居者と大家さんの契約となるため、同じ建物内の他の部屋と異なる賃料であっても契約当事者間で納得していれば問題はありません。
・税金などの負担の増減や土地・建物価格の上昇や下落、さらに周辺の同じような物件の家賃と比較して、差があるような場合には，大家・入居者の両者とも家賃の増減を請求することができます。ただし、「契約期間中は家賃の増減はしない」などの特約が契約で定められていれば，従うことになります。

【ハウスクリーニング】 退去時にハウスクリーニング代を請求されました。この費用を支払う必要があるのでしょうか。: ・賃貸借契約書にハウスクリーニング代は借主が負担する旨の特約が明確にされていて，締結時にその内容について説明を受けたうえで，合意しているのであれば支払う必要があります。
・費用が高いなど納得のいかないことがあれば，家主に確認して，納得したうえで支払いましょう。

【原状回復】 退去時の立会いの時に，知らずに故意や過失でない損傷も含め確認サインをしてしまいました。原状回復費用の請求がありましたが，全額負担しなければならないでしょうか。: ・退去時の立会いの時，損傷があり，その部分の負担を了承する場合は，基本的にはその確認内容に基づき，原状回復費用の負担額が決定されます。賃借人の故意・過失等によるものでない損傷については，その分についてまで負担する必要はありませんので，そのことについては主張して，減額を求めることができます。

【原状回復】 原状回復費用の中に，襖や障子の張替え費用が請求されました。支払う必要はありますか。: ・　襖や障子は，毀損（きそん）させた箇所のあるものの張替え費用は賃借人が負担しなければなりませんが，毀損させてないものの張替えは，家主の負担と考えられます。

【原状回復】 不注意で壁に穴を開けてしまいました。原状回復費用の中に，部屋全面の壁のクロスの張替え費用の請求がありましたが，払う必要はありますか。: ・部屋のクロスの張替えは，模様合わせなどが必要であり，また同じクロスが無ければ居間全体を張替える必要が生じます。毀損（きそん）させた箇所だけの補修面積の補修費が望ましいのですが，毀損（きそん）箇所を含む一面分までの張替え費用を負担することはやむを得ないと考えられます。しかし，残る三面の張替えは，経年劣化の通常損耗によるものととらえ，残る三面の張替え費用は家主の負担と考えられます。

【原状回復】 原状回復費用の中に，テレビを設置していた壁の黒ずみによるクロスの張替え費用がありました。これは支払う必要がありますか。: ・テレビや冷蔵庫は通常一般的な生活をしていくうえで必需品であり，その使用による電気ヤケは通常の使用ととらえるのが妥当と考えられますので，クロスの張替え費用は家主負担と考えられます。

【原状回復】 賃貸住宅に入居中喫煙をしていました。原状回復費用の中に、室内のクロスの全部の張替え費用の請求がありました。支払う必要はありますか。: ・一般的には，喫煙によりクロス等がヤニで変色したり臭いが付着している場合は，通常の使用による汚損を超えるものと判断される場合が多いと考えられます。
・また，喫煙等が禁じられている場合は，用法違反にあたるので，室内のクロスの張替え費用を負担しなければなりません。

【原状回復】 退去時に請求された原状回復費用が高額で納得できません。どうすればよいでしょうか。: ・国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（平成２３年８月）の中に，原状回復とは「賃借人が故意・過失，善管注意義務違反，その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損（きそん）を復旧すること。」と定義しています。善管注意義務とは，民法第４００条にある「善良な管理者としての注意義務」のことです。
・通常の使用による消耗・毀損とはいえないものには，たとえば，借主の不注意で壁にあけた穴，飲み物などをこぼしてできた畳や床の汚れやカビなどがあります。これらの壁や床を原状に回復する修繕等を行うための費用が原状回復費用です。通常の使用による消耗・毀損とは，畳やクロスの日焼け，ポスターを貼った画鋲の穴，テレビや冷蔵庫の後ろの電気焼けなどのことです。
・ガイドラインは，あくまでも一般的な基準を示したもので，法的な拘束力を持ったものではありません。また、原状回復に要する費用は，原状回復するため使用する資材や施工方法により異なるため，物件ごとに異なります。
・例えば、原状に使用されているクロスが高級な材料であれば，その単価をもとに費用を負担しなければなりません。ただし，グレードアップの費用は負担する必要はないので，単価に疑問があれば，大家などに確認することです。
＜参考＞
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html

【退去】 月の途中で退去することになった場合，家賃の支払いはどうなるのでしょうか。: ・月の半ばで入居した場合は，一般的には入居当月の家賃は日割りで計算されます。しかし，退去する場合，月の途中でも退去当月末までの家賃を支払うことが，契約書に記載されているのが一般的です。もしそのような記載がなければ，日割りで計算してもらえるように交渉することは可能です。

【退去】 賃貸住宅を退去するときは，いつ大家に申し出ればよいでしょうか。: ・賃貸契約書に「退去する場合は，○箇月までに連絡する」などの主旨が書かれています。一般的には，１箇月から2箇月前に退去予告を申し出ることになっていますので，契約書を確認してください。
・契約書に記載の退去予告期限が２箇月前なのに、申し出るのが１箇月前になった場合や退去を急ぐ場合は、退去予告期間分の家賃を支払えば、契約は解除できます。
・退去の申し出は，電話でも構いませんが，できれば書面で通知すれば，「言った」，「聞いていない」などのトラブルの原因を予防することができます。

【敷き引き】 賃貸契約を結びました。家賃9万円，敷金50万円，敷引き40万円と高額です。この特約は有効でしょうか。: ・契約自由の原則から，賃貸人と賃借人の間で「敷引き特約」の合意がされれば，その特約に従うことになります。納得のいかない点は契約前に充分相談しましょう。
・消費者契約法第10条によれば「民法，商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し，消費者の権利を制限し，又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって，民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは，無効とする」と規定されており，①敷引きの特約が，民法その他が定めるよりも消費者にとって不利な内容である。②敷引きの特約が，信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものである，という判断がされた場合は，その特約は無効と判断されます。
・最高裁では賃料の3.5倍程度の敷引き額は高額に過ぎるとは言い難いとされた判例があります。しかし、その他の事例では，敷引き率が８０％，月額賃料の4.4倍になると，高額過ぎて消費者の利益を害する特約として無効とされています。

【敷き引き】 契約書に「敷引き」特約があります。「敷引き」とはどういうものでしょうか。: ・「敷引き」とは，契約時に預けておいた敷金から特定の金額を退去時に差し引いて返却するという特約です。例えば，入居時に敷金30万円を支払っても，契約書の中で「退去時に敷引き20万円とする」という文章が含まれていれば，契約解消時，敷金から20万円を差し引いた10万円しか返却されません。契約の際に金額の根拠などを確認し，納得したうえで契約しましょう。

【更新手数料】 家主へ更新料を支払いましたが，別に仲介業者から手数料の請求がありました。支払う必要がありますか。: ・契約更新（合意更新）の際に，更新料とは別に、仲介業者から，更新手続きにかかる労務報酬として手数料を請求されることがありますが，一般的には，仲介業者は大家さんから委託を受けて更新事務を行うものですから，その手数料は大家さんが負担すべきです。ただし，借主が，大家さんとの交渉や更新事務などを仲介業者に依頼した場合は，費用負担が発生する場合があります。手数料請求の根拠を確認しましょう。

【申込金】 賃貸住宅の申込金を支払った後で，キャンセルした場合，申込金は返還されますか。: ・賃貸借契約を申し込む際，申込金・手付金・内金・予約金などの名目で金銭（預かり金）を求められることがあります。賃貸契約の成立前に支払われた金銭は，申し込み順位確保のための証拠金と見なされ，支払ったことにより賃貸借契約が成立するものではありません。したがって，キャンセルした場合には，「宅地建物取引業法」により業者は預かり金を返金しなければなりません。

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