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目的別絞り込み:すまいを買う・建てる

お悩み相談Q&A

【雨漏り】
個人の売主から中古住宅を購入しました。その後に雨漏りが発生しました。雨漏りは売買契約書の免責事項になっていますが,売主に修繕費用等を請求することは可能でしょうか。
・ 宅地建物取引業法第40条では,中古住宅の売買契約時に,最低2年間の瑕疵担保期間を義務付けています。買主に対して不利な特約をした場合は無効となります。しかし,このケースでは売主が不動産業者でないため,宅地建物取引業法は適用外となります。売主が個人の場合,一般的には2か月から6か月程度の期間で瑕疵担保責任を付けます。また,その場合でも,特約で雨漏りが免責事項となっている場合は,請求できません。
【雨漏り】
新築住宅の購入後に発生した雨漏りの補修工事の費用は,買主の負担なのでしょうか。
・ 平成12年4月1日施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」により,新築住宅に対する瑕疵担保責任の期間が,目的物の引渡しの日から10年以上(最大20年まで延長可能)に義務化されました。この瑕疵担保責任の対象部分は,「①構造体力上主要な部分(柱,梁,耐力壁,基礎,土台等の構造躯体)」と「②雨漏りの侵入を防止する部分(外壁や屋根の仕上げ,下地,開口部等)」となっています。
・ ただし,売主側にその瑕疵を補償する資力があるかどうかはわかりません。売買契約の時に,「住宅瑕疵担保責任保険」に加入しているか確認しましょう。この保険に加入していれば,新築住宅を供給する住宅事業者(建設業者・宅建業者)に対して,瑕疵の補修等が確実に行われるように保険金が支払われます。また,万が一,事業者が倒産した場合でも,2,000万円までの補修費用が保険法人から買主に支払われます。
・ 保険料の支払いは事業者が行ないますが,通常は売買代金に含まれます。売買契約の時に,保険契約を証する書類を受け取ることを忘れないようにしましょう。
問合せ先:国土交通省 住宅局 住宅生産課 住宅瑕疵担保対策室(03-5253-8111)
【隣地工事】
隣家が解体工事をします。振動や地盤の変化で自宅に影響が出ないか不安です。
・ 隣家の解体工事で,壁や基礎に亀裂が生じたり,戸が開けにくくなったり,予期しないことが生じる恐れがあります。解体工事が行なわれる前に,隣家の持ち主に事前の家屋調査をするように依頼しましょう。また,実際に工事後不具合が発生した場合,どのような対処をしてくれるのか,文書に残しておくことが必要です。
・ 隣家が家屋調査をしてくれない場合,費用はかかりますが,自ら調査をしておく方法もあります。工事後,なんらかの損害賠償請求を行う場合,有効な証拠となります。
【隣地境界】
境界線から90㎝離れた位置に家を建てました。隣家から境界に面した外壁に設けた窓に目隠しを設置するように要求されました。目隠しを設置する必要はあるのでしょうか。
・ 民法第235条第1項に,「境界線から1メートル未満の距離において他人の宅地を見通すことができる窓又は縁側(ベランダを含む。)を設ける者は,目隠しを付けなければならない。」と規定されています。ただし,民法第236条には,「異なる慣習がある場合は,その慣習にしたがう。」とありますので,お住まいの地域でそのような慣習がなければ,設置する必要はありません。その場合でも,今後の近所付き合いや,互いのプライバシー保護の観点から,充分に話し合いをして,必要ならば目隠しを設置することを考えてはいかがでしょうか。
【隣地境界】
隣家が境界線ぎりぎりに新築しました。隣家は,建築確認申請通りに建てているので問題ないと言います。本当に問題ないのでしょうか。
・ 建物の外壁の位置については,建築基準法等で規定されている一部の区域を除いて規定されていません。しかし,民法第234条には,「建物を築造するには,境界線から50センチメートル以上の距離を保たなければならない。」とあります。一方同じ民法第236条には,「異なる慣習があるときはその慣習に従う。」ともあります。これは,地域の住民が自主的に守っている決まりのほうが民法より優先されるということで,お住まいの地域が50センチメートル以上の距離を保っている地域なら違法ですが,そうでない場合は違法ではありません。
【隣地境界】
隣家と境界でもめています。裁判以外で解決する方法を教えてください。
・ 京都土地家屋調査士会館内に「京都境界問題解決支援センター」があります。そこでは,土地家屋調査士と弁護士が,紛争当事者の間に立ち,専門家の立場から問題の調査,整理をしてお互いに納得のいく方法での解決を目指します。
 問合せ先:京都境界問題解決支援センター(075-221-5258)
【クーリングオフ】
不動産会社の仲介で,売主が個人の土地の売買契約を自宅でしました。クーリングオフはできますか。
・ 売主が個人で,不動産業者の仲介で売買契約を結んだ場合,クーリングオフは適用されません。
・ クーリングオフが可能な契約は,宅地建物取引業法 第37条の2で,売主が宅建業者で,その事業所外(買主の自宅や飲食店など)で契約を交わした場合に限られています。契約書の受領日から8日以内であれば,書面をもって,当該売買契約の解除を行えます。この場合,宅地建物取引業者は,申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができません。
【手付金】
売買代金2,500万円の中古住宅の売買契約をして,100万円を手付金として支払いましたが,売主の不動産会社が倒産しました。手付金は返還されますか。
・ 完成物件の場合,宅地建物取引業法では,売り主となる不動産会社に対して,売買代金の10%または1,000万円を超える手付金を買い主から受け取るときには,保全措置を講じることを義務づけています。
・ この場合,保証会社などによる保証,または保険会社による保険によって手付金等が保全されます。このような保全措置が講じられていれば,倒産によって物件の引き渡しを受けられなくなった場合でも,保証会社等から手付金を全額返還してもらうことができます。
・ したがって,不動産会社が売り主となる物件を契約するときは,
•支払う手付金等の額が保全措置の対象となるか
•手付金等が実際に保全されているか
をしっかりと確認しましょう。保全されている場合には,保証証書や保険証券などが不動産会社から買い主に交付されます。保証証書等をもらえないときは,法律の規定により,買い主は手付金等の支払いを拒むことができます。
・ 質問の例では,手付金100万円は売買代金の4%ですので,上記の保全措置の対象にならず,不動産会社が倒産しても,手付金は返還されません。
【手付金】
分譲マンションの購入に当たり,購入代金の3割の手付金を支払うように言われました。
高額なので減額することは可能でしょうか。
・ 不動産会社(宅地建物取引業者)が売主の場合,宅地建物取引業法第39条により,売買代金の2割を超える手付金を受け取ってはならないとなっています。従って,2割を超える手付金は支払う必要がありませんので,減額することは可能です。
【手付金】
建売住宅の売買契約書を交わし,手付金を支払いました。その後,他に良い物件があったので契約を解除したいのですが,手付金は返してもらえますか。
・ 一般的な売買契約では,契約締結時に「手付金」を支払い,順次,「中間金」や「残代金」を支払います。民法557条第1項に,特段の合意がない限り,「解約手付」のことであると定められています。「解約手付」とは,買い主は既に支払った手付金を放棄する(返還を求めない)ことにより,また,売り主は既に受けとった手付金の倍額を買い主に返すことにより,売買契約を解除することができる手付をいいます。従って,売買契約の締結後に買い主が解約を申し出ても,手付金は返金されません。
【申込金】
新築マンションの購入を決め,申込金を支払いました。その後,他に良い物件があったので購入をキャンセルした場合,申込金は返してもらえますか。
・ 「申込金」とは,正確には「申し込み証拠金」といい,買い主の順位保全や購入の意志確認を目的として,売買契約締結以前に授受される金銭です。売買契約成立後は購入代金の一部に充当されますが,契約不成立のときは返却されます。
・ 申込金を支払うときは,預かり証(但し書きのところに「申し込み証拠金」と記載のもの)を受け取り,売買契約が成立しなかった場合は,返金される点を確認しておけば,トラブルにならないでしょう。

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