家族信託、成年後見による不動産売却
家族信託、成年後見による不動産売却
みなさんがお住いのご自宅ですが、年配の方であれば住宅ローンを払い終わられている方が多いと思います。もしご自身が老人ホームや介護施設に入所する等まとまったお金が必要となった場合、自宅を売ればなんとかなるとお考えではないでしょうか。
しかし、そこに落とし穴があるのです。認知症になるなどして判断能力に問題が生じると売買契約をすることができなくなるのです。お金を預けたり、貸したり、借りたりするのも契約ですので、厳密にはできないことになります（家族の間では事実上できてしまうかもしれませんが）。そして不動産の売買や定期預金の解約など本人の意思確認をきちんとしなければならない契約については判断能力に問題があると司法書士や銀行が応じてくれないのでそのままではやりようがないことになります。
ではどうすればよいのでしょう？元気なうちに遺言を書いておいてもご自身が亡くなるまでは効力が生じません。元気なうちにお子さんに贈与すると高額な贈与税がかかります。
そこで今回３つの解決方法をご説明します。
- すでに判断能力に問題が生じた後ですと、成年後見人等を選んでもらい、本人に代わって契約してもらうしか方法はありません。成年後見人等は本人のお金の管理と療養看護（入院や介護についての契約のお世話）について代理人としてサポートします。家庭裁判所に選ばれて裁判所の監督のもとに置かれることで成年後見人の不正を防止しています。本人の判断能力の状態により成年後見人、保佐人、補助人と名前が変わります。成年後見人等には家族を候補者にあげることもできますが、一定以上の資産がある等の事情があると司法書士、弁護士などの専門家後見人等が選ばれる運用になっています。
専門家後見人等が就くと任せて安心、煩わしさからも解放されるのがメリットですが、本人が亡くなるまで費用が発生する、住んでいる不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要などのデメリットがあります。
- お元気なうちであればもしものときのために任意後見人を選んで契約を結んでおくことができます。任意後見人は成年後見人同様本人のお金の管理と療養看護について代理人としてサポートしますが、お元気なうちのご本人の意思を尊重して、本人が選んだ人が必ず任意後見人に選任されます。しかしやはり家庭裁判所の監督下におかれる手続きですので、ご本人の判断能力が低下して任意後見人として仕事するときには、専門家に後見監督人になってもらい任意後見人を監督してもらわなければならず、後見監督人に報酬を支払わないといけません。
- お元気なうちに準備できるもう一つの手続きが家族信託の契約を結んでおくことです。家族信託はご自身（=委託者）の財産を信頼できる人（＝受託者 お子さんなど）に託し、家賃などの利益をもらう人（＝受益者）をご自身と設定して、契約の目的に従って管理処分してもらう財産管理のやり方です。不動産について言えば契約後速やかに名義を受託者に変えます。信託財産となるお金については信託口口座という受託者が出し入れできる特別の口座を作ってそこに入れておきます。財産が受託者名義になっても受託者は預かっているだけなので贈与税はかかりません（そのかわり財産は受益者のためにしか使えません）。家族信託契約をしておくと、委託者の判断能力に問題が生じても、売却代金は信託口口座に入れて必ず受益者のために使うことを条件に、受託者は不動産を売ることができるようになります。受託者名義になっているからです。
家族信託契約は裁判所の監督がないため手軽に低コストでできます。しかし信託終了後の財産は誰がもらうかも決めるため、遺留分を無視した不公平な分け方にしたり、受託者の信託口口座の管理がずさんだったりすると後々家族間でもめるもとになります。したがって家族信託を利用するためには家族仲が円満で、公平に財産を分ける意識があることが大切だと思います。また家族信託は財産管理の方法なので本人の療養看護面を代理して行うことはできません。
（一社）京都府不動産コンサルティング協会 相続実務部会 https://www.krca.or.jp/
司法書士法人しもいち事務所・行政書士しもいち事務所 司法書士・行政書士 下市幸則 https://www.shimo1-law.com/
4月1日開催 家族信託・成年後見 セミナー＆無料相談会のお知らせ
会 場：ハートピア京都
内 容：
第1部 無料セミナー 13：00～13：50（要予約先着20名）
第2部 個別無料相談会 14：00～17：00（1回30分 6コマ・事前予約制）
詳細は、イベント・セミナー情報をご覧ください。
https://miyakoanshinsumai.com/event/event-10105/
| 登録者 | 一般社団法人 京都府不動産コンサルティング協会 |
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| 最終更新日 | 2023-03-17 14:07:58 |
