【すまいのトラブル】原状回復費をめぐる謎解き～原状回復の定義と負担区分について

引越しの多い3月、入居してから間もなくの4月になると賃貸住宅をめぐる住まいの相談が急増します。特に、原状回復費についての相談が多いです。「大金を請求された！」「え！これ私が払うの？」など、相談内容は様々です。
そこでこのコラムでは、原状回復をめぐるトラブルの解決において最も基礎となる「原状回復の定義と負担区分」について説明します。

原状回復の定義と負担区分

１．原状回復義務とは

賃貸契約が終わると賃借人には、借りた家を原状（もと）の状況に回復させる義務が発生します。しかし、それは「通常の使用」を超えるような使用による汚れや破損のみの復旧になります。年数が経つ上での建物の劣化や生活する上での自然損耗に対する修繕費用は賃料に含まれるものと定められています。つまり、原状回復は借りた当時の状態に戻すのではありません！

民法621条（賃借人の原状回復義務）
賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。

 

2. 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（国土交通省）

国土交通省は、原状回復の費用負担のあり方等について、近時の裁判例や取引等の実務を考慮のうえ、トラブルの未然防止の観点から現時点において妥当と考えらえる一般的な基準を示しています。

ガイドラインにおける原状回復の定義
賃借人の居住，使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること。

　原状回復ガイドライン

 

 3. 原状回復費用の一般的な負担区分

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、次の入居者を確保する目的で行う設備の交換、化粧直しなどのリフォームについては、経年変化及び通常使用による損耗等の修繕であり、賃貸人が負担すべきとしています。

貸主負担	⓵建物・設備等の自然的な劣化・損耗等（経年変化） （畳・クロス・床材等の変色，設備機器の通常使用による故障等） ⓶借主の通常の使用により生ずる損耗等（通常損耗） (電気製品による電気やけ，家具の設置跡等）
借主負担	⓷借主の故意・過失・善管注意義務違反，その他通常の使用を超えるような使用による損耗等 （不適切な手入れ・用法違反等による設備の毀損等） ※契約書に原状回復費用として「ハウスクリーニング代」「鍵交換代」が敷金から差し引かれることが明記されている場合

 

賃貸人と賃借人の負担区分の例

 

 

＜注意！＞　賃借人の善管注意義務について
善管注意義務とは、民法第400条における「善良なる管理者の注意義務」のことを指します。簡単に言えば、賃借人は人のものを借りているものだから、お部屋の管理者として注意をしながら室内を大切に使用しなければなりません，ということです。

民法第400条
債権の目的が特定物の引渡しであるときは、債務者は、その引渡しをするまで、契約その他の債権の発生原因及び取引上の社会通念に照らして定まる善良な管理者の注意をもって、その物を保存しなければならない。

※賃借人が善管注意義務を守り，貸借人としての義務を守れば，賃貸でのトラブルの多くは防げることが出来ます！

 

 

登録者	京安心すまいセンター
最終更新日	2023-04-10 10:00:54