今、分譲マンションの管理に目を向けましょう（すべての区分所有者の皆様へ）

２０代で購入した新築マンション、退職時には高経年マンションに

例えば、結婚した時、２０代で新築マンションを購入した場合、退職する６０代にはマンションも築４０年になっています。一般的に築４０年経過したマンションを高経年マンションと呼びます。以前は、分譲マンションを購入しても、いずれ売却して住み替える考え方が主流でしたが、昨今は永住志向が上回るようになってきました。

住民も高齢、マンションも高齢、マンションに迫りくる“２つの老い”。

“その時”を迎えたとき、適切な管理ができている良好なマンションであるために、今、関心を持ってほしいことがあります。

３０年後には、現存するマンションの約８割が高経年マンション

現在、京都市内には約２０００棟の分譲マンションがあります。そのうち、高経年マンションは約１割の２００棟。これが、３０年後には約８割の１６００棟が高経年マンションになると推定されます。高経年マンションは、何が問題なのでしょうか。

現在の維持管理・メンテナンスが、マンションの将来を決める

躯体が頑丈なマンションは、適切に維持管理すれば、１００年もつと言われています。ですが、これも「適切に維持管理すれば」の話。若い頃から適切にメンテナンスされてきたマンションとそうでないマンションは、築３０年を過ぎたあたりからその差がどんどんと表面化してきます。

つまり、高経年マンションになった時、「管理不全の老朽化マンション」となるのが問題なのです。皆さんのマンションは、ぜひ「良好な管理の長持ちマンション」を目指しましょう。

マンションの修繕費用は高額で、長期的な積立が必要です

では、適切に維持管理するために必要な事は何でしょうか。

ご存じの通り、分譲マンションは区分所有です。“躯体を含めた”共用部の修繕は、区分所有者の合意を得ながら進める必要があります。分譲マンションの修繕費用は高額となるため、区分所有者の皆さんが長期にわたり資金を積み立てなければなりません。現在、皆さんのマンションでは、必要な費用が適切に積み立てられているでしょうか。

区分所有者による合意形成の困難さがマンションの難しいところ

例えば修繕積立金を値上げするとなった時、簡単に合意が得られるでしょうか。全ての区分所有者さんが永住志向であれば、同じ課題感を持って取り組めるかもしれません。しかし、実際は住み替え前提やセカンドハウスの方、投資目的の方もおられ、それぞれ管理に対する関心度は違います。さらに高齢化が進むと、経済的に値上げが難しい方も出て来られるでしょう。様々な属性の区分所有者の合意形成が、マンションの修繕の大きな難関です。

ここで諦めてしまったり、問題に関心を持たず放置してしまうと大変です。気が付けばマンションは“見るからに”老朽化が進み、生活環境も悪化してしまいます。

老朽化したマンションは資産価値が下がり、そのうち空き家化や賃貸化、住民の高齢化…など、マイナス要因が積み重なって合意形成をさらに困難にさせ、管理不全に陥ってしまいます。

売りたくても売れない、貸したくても貸せない、解体も建て替えもままならない、さあどうしたらいいの！？そうなる前に。

今、マンションの管理に関心を持ち、現状をチェックしよう

もちろん、多くの分譲マンションは管理会社に管理を委託し、実施されているでしょう。しかし、管理会社に任せきりで無関心でいる間に、もしかしたら問題の芽が発芽しているかもしれません。

区分所有者の皆さん、今、ご自身の分譲マンションの管理に興味を持ってみませんか、そして、ぜひ管理組合の皆さんで、チェックしてみてください。それが、「良好な管理の長持ちマンション」をめざす、第一歩になります。

どうやってチェックするの？そう思われた方は、ぜひ、マンション管理について考えませんか？～マンション管理の向上に向けた動画配信～を見てくださいね！

資料：マンション管理の重要性について＜京都市 都市計画局 住宅室 住宅政策課＞より引用

登録者	京安心すまいセンター
最終更新日	2023-05-18 13:05:59