空き家を「定期借家契約」で有効活用しませんか
“急な転勤で10年間地方へ移住。自宅を売るのはリスクが高い。住宅ローンも残っているし、どうしよう。。”
“親から相続した実家。誰かに貸したいが、家を賃貸しても大丈夫かな。一度貸した家はなかなか返してもらえないでは。”
と、心配されている方がいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで有効に活用できる制度が、「定期借家契約」です。
「定期借家契約」とは
定期借家契約とは、“更新がなく、期間限定で家を貸す”という、借地借家法の一部改正により平成12年3月から施行された新しい形の賃貸借契約です。
そもそも建物の賃貸借契約には、主に①普通借家契約と、②定期借家契約の２つの形態があります。普通借家契約と定期借家契約の一番の違いは、契約更新の有無です。普通借家契約は、借主が希望すれば契約期間が満了しても契約は更新されますが、定期借家契約は、契約の更新が出来ません。ただし、貸主と借主の合意により再契約することは可能です。定期借家契約は、契約期間が満了すれば家が戻ってくるので、その後の売却や自己利用など、将来の利活用計画が立てやすくなります。それが定期借家契約の最大のメリットです。
※再契約は、定期賃貸借である必要はありません。普通賃貸借として再契約することも可能です。 なお、改正法施行（H12.3）前に締結された普通借家契約については、これを定期借家契約に切り替えることは出来ません。
定期借家契約と従来からの普通借家契約との比較
| 定期借家契約 | 普通借家契約 | |
| 契約方法 | ①公正証書等の書面による契約に限る
②賃貸人は「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを契約書とは別に、あらかじめ書面を交付して説明しなければならない。 |
書面でも口頭でも可
（口頭の合意だけでも契約は成立しますが、紛争を防止する観点から、契約書を作成し、契約条件を明確にしておくことが望ましい） |
| 更新の有無 | 期間満了により終了し、更新はない（ただし、貸主借主双方が合意すれば「再契約」は可能） | 正当事由がない限り更新 |
| 1年未満の契約 | 1年未満の契約も有効 | 期間の定めのない契約とみなされる |
| 賃料の増減 | 特約の定めに従う。ただし、特約の定めがない場合には、貸主と借主は賃料の増額や減額を請求できる | 事情が変更すれば、貸主と借主は賃料の増額や減額を請求できる。ただし、一定の期間賃料を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う |
| 借主からの中途解約 | ①床面積200㎡未満の住居用建物で、借主が転居、療養、親族の介護等のやむを得ない事情により、生活の本拠として使用することが困難となった場合は、特約がなくても中途解約をすることができる（申入れの日後1か月の経過により賃貸借契約が終了）
②①以外の場合は中途解約に関する特約があればその定めに従う。 |
中途解約に関する特約があれば、その定めに従う |
現在、定期借家契約は認知度も低く、その物件数も普通借家契約に比べて少ない状況です。しかし定期借家契約は、“空き家を数年間だけ活用したい”、“空き家を将来使うまで活用したい”という、従来の普通借家契約では賃貸活用にリスクが高くなる個人や企業の資産の有効活用方法として、今後、広がっていくでしょう。
空き家を所有している、もしくは今後所有予定の皆様、定期借家契約を活用して空き家を有効活用してみませんか。
▮ 国土交通省発行 パンフレット「定期借家制度をご存じですか…？」（PDF）
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/teishaku/pamphlet-shosai.pdf
▮ 定期借家推進協議会
| 登録者 | 京安心すまいセンター |
|---|---|
| 最終更新日 | 2023-11-10 9:06:24 |
