原状回復特約の有効性について

賃貸借契約を結ぶ際に、多くの場合、特約を付けるケースが見られます。基本的には、国土交通省が発表している「原状回復をめぐるガイドライン」の内容に従って原状回復費用について貸主と借主の負担の線引きが行われますが、特約がある場合は、特約が優先されます。
しかし、特約の内容が適切ではないと判断される場合は特約が無効になることもあります。ここでは、引越しシーズンを迎え、よくトラブルになる原状回復特約の有効性について語りたいと思います。

 

１．原状回復特約とは

原状回復特約とは、賃貸借契約を結ぶ際の契約書に「原状回復における貸主と借主双方の負担割合等」を別途記載した特別な約束を言います。
一般的に原状回復における費用の負担については、「経年による劣化については貸主負担」、「故意・不注意によって破損したものは借主負担」とされています。しかし、契約自由の原則に基づき、貸主・借主双方の合意のもとで負担割合等を予め設定し、特約として記載することが可能です。
もし、賃貸契約書の中に、退去時の費用負担に関する特約がある場合には、予め内容を確認しておくことをお勧めします。

 

２．特約が有効性について

しかし、契約書に特約を記載すれば全てが有効というわけではありません。建物の損耗の発生は、賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものであるため、通常使用による汚れ等の損耗の修繕費用は、「貸主の負担」となります。そのため自然損耗や通常使用による損耗について原状回復費用を負担させる等の賃借人の利益を一方的に害するなどの特約は、無効となります。

原状回復の特約が有効となるためには、以下の要件を満たす必要があります。
①特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
②賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
③賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
以上の要件を満たしていない場合は消費者契約法に沿って無効の扱いとなります。

 

３．まとめ

原状回復特約の有効性については、賃貸借契約書などによる記載内容によって有効か無効かは個別の判断が必要になります。退去の際に、原状回復費用について気になることがある場合には、賃貸借契約書を確認したうえで、貸主や管理会社に確認してください。それでも納得できない場合は専門家に相談しましょう。

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登録者	京安心すまいセンター
最終更新日	2024-01-15 17:05:03