１部　セミナー

１　空き家を放置するとどうなるか？

１．１　建物

（１）不法投棄、雑草等の繁茂
雑草が繁茂し、空き缶や空き瓶の不法投棄などが起こる。
（２）害虫や動物の侵入
人が住んでいないと、害虫や動物などがすぐに入ってくる。
（３）景観の悪化
⑴、⑵が進んでくると景観も悪くなる。
（４）空き巣や不審者の侵入
景観が悪化すると、空巣や不審者の侵入などが起きやすい環境になる。また不良のたまり場になったり、知らない人が住んでいたりする場合もある。
（５）放火による火災
空き巣や不審者が出入りすると、放火などによる火災のリスクも高まる。
（６）老朽化による倒壊
建物が簡単に倒壊するということはないが、雨漏りや壁の隙間から中に湿気が入りやすくなると、木造の建物の場合、構造部分が壊れてくる。瓦や屋根が落ちてきたり、壁が崩れてきたりと、老朽化が進み、最終的には倒壊に繋がる。

１．２　資産価値

（１）賃貸利用が困難になる（＝初期コスト増大）
古い町家を家賃5～6、７万で貸せるとしても、その状態にするのに、1,000～1,500万円かかる例もある。その場合、年間100万円の賃料を取れるとしても、初期コストの回収に10年ほどかかる。空き家の期間が短いと【収益】の初期コストはそれほど高くならない。

（２）維持管理のコスト負担が増大する
そのまま置いておく場合でも、コストの問題はある。維持管理するのに、月に1～2回通風・通水などする場合でも、遠くにあれば交通費もかかる。また給湯器などの設備にもコストがかかる。空き家は、持っているだけでも固定資産税などがかかり、維持管理が楽になるということはない。

（３）資産価値が減少する
きちんと管理されている物件であっても、築年数が古くなると相対的な資産価値は減少する。

１．３　周辺環境

（１）近隣住民とのトラブル
（２）周辺の治安の悪化
（３）エリア価値の低下

１．４　まとめ

（１）空き家は時間がたつほどに解決が難しくなる
（２）空き家の利活用/売却は早ければ早いほど良い
（３）空き家問題は自分だけの問題ではない

2　空き家を使う・・・、活用のしかた

２．１　空き家の活用

空き家にも様々な事情がある。

（１）実家に相続が発生して…
空き家になる7割以上は、相続が理由である。受け継いだ相続人と相続した物件の距離は、ほとんどの方が1時間以内で行ける距離のところに実家や空き家がある。そんなに離れていない。遠方に空き家の実家があって困っているという方は意外と少ない。いつでも動こうと思えば動ける距離であることが多い。そういうところで放置しているケースが非常に多い。

（２）住んでいた家を置いて転勤に…
マイホームを購入して、転勤を言い渡された方は、すぐに売却する方は少なく、賃貸に出す方が多い。住んでいた家のため、リフォームもせず、少し掃除だけしてそのまま貸すという場合もある。一軒家でファミリータイプになると、10年～20年借りてもらえる。引き続き貸そうと考えた時に、その時点で、築20年～30年となっていると、かなりリフォームをしなければならない状況になっている。リフォームするにもお金がかかり、知っている工務店やハウスメーカーもなく、どうすればいいか分からずそのまま置いて空き家になっているケースがある。

（３）介護が必要になり…
両親や祖父母など、高齢になって一人で住んでいる場合、介護施設に入所するなどで、戻ってくるかもしれないということで処分することができず、一旦空き家になり、半年、5年10年とするうちに、そのまま空き家になってしまうということが多い。家財道具もそのまま残っていることが多く、思い入れもあり、自分で処分の判断がつかないものが出てくることもあり、片付けが難しくなる。そこにどのように区切りをつけるのかが、空き家を生み出さないために必要なことになる。

【活用事例】

❶京町家　昔はお菓子の卸や

➣家　主：　50代（市内在住）　実家の相続により物件所有
➣希　望：　賃貸活用（ゲストハウスは不可）、取り壊して建売住宅にするのは不可。
➣物件の状況：　借家にするのが望ましい地域。壁や床がなく、屋根が落ち傾きや隙間もあり寒いなど、かなり老朽化が進んでいるため、改修費が高額になる。住居用に改装すると、水回りをすべて改修し、断熱改修や耐震補強となると、2,000万～2,500万かかり、更に改装費用が高くなる。★家主は賃貸オーナーになったことがないなど様々な状況から、賃貸活用は難しいと判断。活用してくれる人に購入してもらうことになった。
➣結　果：　不動産業者が買取・リフォーム後、売却（買取再販）、2020年
➣工事内容：間取り変更、壁・床をすべて剥がし、スケルトン状態にした。給排水管もすべてやりかえ、設備を新設。壁・屋根断熱を施す。階段を一旦外し、少し緩やかなものに取り換える。町家は雰囲気の良い町家として復活することもできる。内側から壁を張ることで、土壁を隠すこともできる。天井は吹き抜けを張って塞いでいるが外して、元々の柱は有効活用し、梁に塗装をかける。水回りも最新のものに入れ替えた。
➣購入した方：東京在住の方。生活の拠点にするには収納が少ないので、別宅として購入。