2025年9月28日　令和7年度　分譲マンション管理組合交流会

～見たい、知りたい、つながりたい！他のマンションどうしてる？～​

日　時：令和7年9月28日（日）pm1:00～pm4:00https://miyakoanshinsumai.com/wp-content/uploads/2025/11/sub.pdf 会　場：ひと・まち交流館京都　地下1階　ワークショップルーム 共　催：NPO法人京滋マンション管理対策協議会（略称：管対協） 参加者：41名（35管理組合）

テーマ発表（発表者：管対協　谷垣幹事）

交流会に先立ち、交流のテーマを発表した。テーマは「大規模修繕工事の発注方法、どうする？」「役員の選び方、役員任期、どうしてる？」の２つとした。

 

テーマ①　大規模修繕工事の発注方法、どうする？（資料）

大規模修繕工事は、外壁・屋上・共用廊下・ベランダなどを対象に基本的に共用部分の工事である。

工事周期は、以前は１０年間隔と言われていたが、施工技術や材料が向上したことで、現在は１５年間隔くらいである。日常管理で定期点検をきちんと行っているところでは、20年以上の周期で回しているところもある。

準備は工事の3年くらい前となる。工事規模が大きいところは4、5年前の場合もある。

一般的なマンションの工事期間は3か月から5か月くらいである。

工事に向けた体制を理事会だけで組むことは難しい。そのため、多くのマンションは修繕委員会等の専門委員会をつくり、そこが中心となって取り組む。理事会・修繕委員会が工事前に、建物の点検を行い、長期修繕計画に載っている項目の取捨選択や追加項目を理事会と修繕委員会で決めていくことになる。

準備は、建物を見て実際に工事の実施箇所を絞り込み、工事予算を決める。必要なプロセスは実際に工事を実施したマンションの経験を聞き、見学させてもらうことである。

大規模修繕の工事方式は、責任施工方式、設計監理方式、管理組合主体方式がある。責任施工方式は、工事を請け負った工事業者が工事、設計、管理すべてを行う方式である。設計監理方式は、建築士など資格を持った専門家が設計と工事監理を行う。管理組合主体方式は、管理組合が主体となって専門家の協力を得て工事仕様書の作成、工事監理などを担う方式である。

日本の分譲マンションの管理は、基本的に住民自治でやりなさいということになっている。その最たる事業である大規模修繕も住民主体で行う体制が望ましい。管理組合が色々なことを判断できるようになっていくために専門家にアドバイスをもらい、勉強することが大事。

また、2回目以降の大規模修繕に向けて、1回目の修繕工事の後の定期点検をきちんと行っていくことも必要。

優秀な工事業者は、マンションの修繕工事を経験してきており、管理組合の主体性も理解している。そういう業者は、管理組合が主体的に取り組めるような体制を自らつくっていく。設計監理方式は一番リスクがある。なぜなら、専門家がマンションのことを知らない、修繕工事をあまり経験していないからである。マンションの住民主体の管理という点でいえば管理組合主体方式が一番ベターな工事方式と考える。

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テーマ②　役員の選び方、役員任期、どうしてる？（資料）

理事会は継続性・専門性・責任制の3つの要素を獲得して成長していかなければならない。

輪番制で理事が決まっているところは継続性が確保できていない。理事の任期は、仕事を覚える、マンションの色々な問題を理解していくことも含めると3年程度が必要になる。（長い任期を採用している）多くのマンションが3年から5年程度の常任理事と毎年あるいは2年くらいの輪番理事とで支えていく体制である。輪番理事が入るというのは管理組合について勉強してもらう意味である。

理事の選出方法は、輪番理事は輪番制で、常任理事は、立候補制、指名制である。管理組合の体制を改革していく時期は、1回目の大規模修繕の時期が望ましい。これを契機に輪番から常任理事制にかえるところが多い。

多くのマンションで理事のなり手がいない。理事は大変ということもあるが、他の大きな原因にマンション管理というものが良く分からないということがある。分からないから興味が持てないのである。そのため、分かるようになることが重要である。マンション住民だけで勉強しても分からないため、アドバイザーという形で専門家に入ってもらう。建物の色々な個所やその問題点を解説してもらいマンションを見て回り、勉強していくのである。

長期に亘る理事業務を実行できる条件は、管理組合業務の重要性が理解できていること、業務内容がよく理解できていること、自分たちのマンションを良いマンションとしたいという使命感を持っていること、組合員の理解と支持が理事会に対してあるということである。

また、優れた管理組合の特徴は活発な専門委員会があるということである。そういう専門委員会は任期が長く、修繕工事を経験し、理解している委員達で構成されている。1回目の大規模修繕のときは経験がないので仕方がないが、2回目3回目の建物が古くなり工事が難しくなるときに、経験のある人とない人とでは結果が違ってくる。そういう意味で専門委員会は継続的に機能しているということが重要である。

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交流会

参加者をＡ～Ｇの７グループ（１グループあたり、参加者最大７名、管対協１名）に分け、紹介のあった２つのテーマについて、グループごとに交流を行った。管対協会員がグループ内司会としてグループ内の進行を行った。その後、自由な内容による「ざっくばらん情報交換」を行った後、交流内容を全体で共有した。

全体共有は、それぞれ管対協会員が取りまとめを行い、グループごとに発表した。

　

 

 

 

 

 

 

 

全体共有　Ａグループ

長期修繕計画をどのように作っていけば良いのかという話題があがった。できるだけ自分達でつくり、場合によっては管理会社にお願いすることもあるという話になった。また、エレベータの補修費用が非常にかかるため、何か良い方法がないかという話題があがった。その他、自治会の費用は払うが、役員にはなりたくないという住民がいるマンションが増えており、自治会のあり方についての議論があった。

役員の選び方は、ほぼ全部のところが輪番制の1年ないし2年の理事制であった。

 

全体共有　Bグループ

管理会社についての問題が多く、大規模修繕に関しては管理会社に頼らず実施しなければならないという認識の方が多かった。また、エレベータ補修の会社選びの難しさについて話題にあがった。

役員の選び方は、輪番制1年が多いが、2年にしないといけない。専門の委員会を置かなければいけないということは皆さんご存じだが、それに繋げていこうと思うと多少の難しさがあるという意見が多かった。

 

 

 

全体共有　Cグループ

管理会社が主体で進められているという事例で大盛り上がりした。大規模修繕の項目の要不要の判断は住民さんが現状の不便さを知る事で解決するのではないかという話になった。1年任期の輪番制が多数であった。無関心とか高齢化の問題をテーマに話し合われたが、まずは組合員の意識や関心を集めて士気をあげていくためにはどうすれば良いかという話になった。一番キャッチ―な管理費や修繕積立金というのは、皆さんの注目を集めやすいので、そういうところから皆さん関心を集めていけば良いのではないかという話になった。

 

全体共有　Dグループ

大規模修繕は、大体管理会社にお任せという管理組合さんが多い。何とか自分達でやっていただきたいとは思う。また、見積もりを依頼したら積立金とほぼ一緒の見積もりがでてくるという話題があった。（顔見知りではない）知らない人が理事におられると積立金がいくらあるか（外部に）知られてしまう可能性がある。そういうことを気にされるべきであると思う。

役員の選び方は、輪番制1年、2年の方の輪番制が多い。個人の意見であるが、プラスマイナスあるが、常任理事制を採られているマンションの方が健全であると思う。

 

 

全体共有　Eグループ

過去の大規模修繕工事で、管理会社主導でコンサルを選び、管理組合が主体となって業者を選んだ話があった。結果的にうまくいったが、今考えてみると高かったので、次回の大規模は管理組合主体でできるよう勉強していきたいというのがあった。外国人の住人が医師の診断書を理由に何年も理事をされない、ずっと逃げておられたという話題があった。今後、どのマンションも出てくる問題ではないかと思ったので発表した。

 

全体共有　Fグループ

大規模修繕は管理会社が主導の形であり、皆さん管理組合主導としてやっていきたいという意識はお持ちであるが、中々形にならずに推移してきて、次の2回目3回目を控えている組合さんもおられた。大規模修繕を担うのは管理組合の役員であり修繕委員であるが、役員は1年の輪番制が大半で、然したる問題もなく決まっているとのことであった。役員に非常に高額の報酬を支払われるという例もあり、断れば倍のペナルティがかかるということであった。そのマンションの皆さんが支持されている限りやむを得ないと思うが、難しさはつくづく感じた。

大規模修繕と役員というのは連動してこれからも進んでいく。新たな形の専門性、継続性を担保するため、新しく理事になる方にはやる気を出して進めていってもらいたいというお話であった。

全体共有　Gグループ

テーマ発表で谷垣さんからお話のあった大規模修繕工事の工事方法について質問が出た。

役員の選び方については、概ね1年交代2年交代の輪番制が選ばれている。また、賃貸が多くて選びにくくなっているという話題があった。常任理事制を採用していたが変更したというところもあるし、中々次の理事が決まらないため何年も理事を続けてしまうという苦労をしているというところもあった。

 

全体共有：質疑応答１

当マンションは立候補というのがあって、規約で立候補の役員で足りなければ輪番制で決めることになっている。私は立候補して理事長になるが、立候補制のマンションはないのか。

（立候補制を採用している管理組合は挙手）

8人ほどが挙手

全体共有：質疑応答２

途中で管理会社が代わった。管理会社に会計等、全部任せているので、管理会社のフロントマネージャが全部采配して理事長が何も言えない。皆さんは管理会社をどう決めているのか、管理会社が全て采配してしまっていないか知りたい。

（管理組合主体でやっているという管理組合は挙手）

3人ほどが挙手

（管理会社主体になってしまっている管理組合は挙手）

10人ほどが挙手

全体共有：質疑応答３

私のマンションでは、うまくいっている時とうまくいっていない時がある。なぜなら2年の輪番制を採っているため、その時々になられる方の取組方によって管理組合主体にできたり、管理会社主導になったりするためである。

全体共有：まとめ（発表者：管対協　谷垣幹事）

今の報告を含め非常に有意義なお話をされたと思う。今日の多くの意見には管理会社に対しての不満が多かった。それは管理組合が主体的にマンションの管理運営ができていない、管理会社に頼っているという実態があるからではないかと思う。

また、輪番制のマンションが非常に多い。京都のマンションは築年数でいうと古いマンションが多いにもかかわらず、今日集まられたマンションもまだ輪番制でやっておられるところが多数派という実態があり、この辺が管理会社主導となっている一つの原因ではないかと思う。しっかりした管理組合がどう形成されていったかというと、私が見てきた限りでは大規模修繕を管理組合で主体的に進めたところは確実に力つけている。力をつけたことで管理組合の体制も良い方向に改革されていっている事例が非常に多い。管理会社に依存して実施したところや、コンサルタントに全部任せたところは、力がつかないためいつまでたっても管理会社主導の管理になる。これは、京都におけるマンション管理の大きな課題であると思う。

　

管対協・京安心すまいセンターの紹介

全体共有の後、管対協代表幹事より、管対協のご紹介をいただくとともに、京安心すまいセンターより、センターの紹介と分譲マンション管理組合の支援制度について説明した。

 

自由交流時間

終了までの２０分程度を、管理組合同士や管対協会員と自由に交流できる時間とした。管理組合同士の継続的な情報交換を促すため、連絡先の交換ができる名刺カードを準備した。

 

参加者へのアンケート結果

	全体の感想 ①：非常によい ②：良い ③：普通 ④：やや不満 ⑤：非常に不満 無：記載なし
	最も参考になった内容(複数選択) ①：テーマ発表 ②：交流会 ③：ざっくばらん情報交換 ④：自由交流時間 ⑤：その他

 

交流会について満足した点、不満であった点、ご意見

◆　満足した点

・他の管理組合の実情を知ることが出来た

・他のマンションの課題、解決した場合はその方法が聞けた

・うちよりも経年数のあるマンションの方のお話が参考になりアドバイスが頂けたのがとても良かった。

・エレベータ保守点検費用の低コスト化のヒントが得られた

・小人数ミーティングで、細部にまで打合せができた

など

◆　不満であった点

・聞きたいことが多くあった為時間が足らない

・問題点について深掘りした内容を聞きたかった。

・意見がかみ合わない所があった。

・具体性がとぼしい、情報が得にくい。

など

◆　その他のご意見

・専門家からの講習があれば良い。

・質問時間をもっと増やす方が良いと思う。

・年に数回開催して欲しい

など

対象イベント	令和7年度　分譲マンション管理組合交流会　見たい、知りたい、つながりたい！他のマンションどうしてる？

登録者	京安心すまいセンター
最終更新日	2025-11-13 15:15:36