2016年10月29日 すまいの基礎知識～トラブル事例から学ぶ賃貸の契約から退去まで～

■賃貸契約の基礎知識
賃貸借契約にかかわる法律（借地借家法，民法，宅地建物取引業法等），契約の種類（普通賃貸契約、定期賃貸借契約）について説明の後，
契約前の物件の確認から退去時の敷金の清算まで、それぞれ注意すべきポイントについての解説があった。
①物件の確認
最近は，インターネット検索で物件を探す場合が多いが，実際の部屋の大きさや周辺環境など，必ず現地を確認することが大切。
②入居申込み（契約する前に）
・入居申し込みに際して，書類提出を求められることがあるが，戸籍謄本（抄本）の提出や本籍地の記載などについては拒否しても良い。
・宅建業者の媒介・代理で契約する場合は，契約するまでに宅地建物取引士による重要事項の説明が義務付けされているが，
特に抵当権の登記がされている物件を借りる場合には，所有者が途中で変わるケースがあり注意が必要。
契約・引き渡しまでは媒介業者，入居以降は管理会社が業務を行うことになっているので，問い合わせの際には注意が必要。
③契約の締結と入居
契約締結後、鍵の引き渡しを受けた後は，必ず部屋を確認する。その際には,入居後のトラブルを避けるため，
入居時の確認リストを利用し部屋の状態を記録しておくことが重要。不具合箇所があれば写真を撮っておく。
④契約の更新
契約満了による契約の更新は，双方の契約継続の合意により更新する合意更新と，特段の更新手続きがなされなかったときに，
従前の契約と同一条件で更新される法定更新があるが，貸主側に「正当な事由」がない限り貸主は更新を拒むことはできない。
⑤契約の終了と明渡し
契約の終了時には，部屋の鍵を返還し明渡しを行う。入居時に記録しておいたチェックリストをもとに，退去時の現状をチェックし、
貸主に報告する。手間がかかるがきっちりやっておくことでトラブルを防ぐことができる。
⑥敷金の清算
自然損耗における原状回復費用については，貸主が負担する義務がある。どちらが費用負担するかは国交省のガイドラインに基づくが、
契約書に金額が明記されている場合もあるので確認が必要。

■よくある相談事例：その予防法と対策案
よくある相談事例をもとに解説があった。要点は以下の通り。
①物件の確認
・下見した部屋と実際に入居した部屋が違う場合は，契約解除の事由に当たるため，契約はなかったことにできる。
・他の部屋で騒音問題が発生した場合は，管理会社や家主にその旨申し出る。何度言っても対応してもらえない場合は，
訴訟の話を持ち出すと大抵は話が収まる。
②入居申し込みと貸主の承諾
・申込をキャンセルする場合，業者が預り金を返金しないのは宅建業法違反になる。契約以前に預けたお金はすべて返金される。
③契約の締結
・貸主が契約書にサインしていない間は，契約はまだ成立していないという解釈になり，キャンセルは可能。
・契約が終了している場合は，特約がない限り，後でキャンセルを申し出ても解約できない。
④契約の解除
・借地借家契約の場合は，家主の正当な事由がない限り、契約の解除はできない。例えば、息子が住むということは正当事由に当たらない。
⑤入居中の修繕
・貸主に修繕義務があるにもかかわらず対応しない場合は，借主が貸主に代わって修繕を行い，発生した費用を貸主に請求することができる。
⑥契約の更新
・貸主側に正当事由がない場合は契約更新を拒否できない。
・契約更新の際の値上げについて双方の合意が得られない場合は，裁判所に家賃を供託するという方法がある。
⑦契約の終了
・借家の転貸は契約違反となる。留守の間，人に貸す場合は
家主に相談してから行うと良い。
・定期借家契約は期限が来ると出なければならない。
⑧物件の明渡し
・都合で引き渡しの時期を遅らすことは不可能であるが，貸主に相談する
⑨敷金の清算
・貸主が付けていない汚れに対する修繕の高額請求については応じる必要はない。
60万円までの少額の場合は少額訴訟を利用する方法がある。

対象イベント	すまいすスクール　すまいの基礎知識～トラブル事例から学ぶ賃貸の契約から退去まで～
イベント終了報告日	2016-12-26
イベントレポート	※本文欄に記載

登録者	京安心すまいセンター
最終更新日	2016-05-24 16:02:32