分譲マンションに、住もう！

[分譲マンションの購入を検討するときに知っておきたいこと」をまとめてみました。

分譲マンションの特徴

分譲マンションを選ぶポイント

管理計画認定マンションのご案内

分譲マンション管理の基礎知識

　併せて読もう　　すまい探し（すまいの探し方をステップで学ぶ）

　併せて読もう　　すまいの学び：すまいを買う（物件探しから引き渡しまでの基礎知識）

戸建てとどう違う？分譲マンションの特徴

分譲マンションの購入を検討する際に最初に気になるところですね。改めて、おさらいしておきましょう。

分譲マンションのメリット

• 一戸建てより立地の良い物件が多い
• 鉄筋コンクリート造など構造体の耐用年数が長いものが多い
• エントランスのオートロックや管理員など、セキュリティが高い物件も選べる
• ワンフロアで、導線がコンパクト
• 物件によっては眺望も望める

分譲マンションのデメリット

• 一戸建てより面積が小さめ
• 日当たりや風通しが不利になる物件もある
• 集合住宅のため、騒音問題などが起こりやすい
• 管理費や修繕積立金は所有する限り払う必要がある（値上がりの可能性もある）
• リフォームに制限がかかる場合がある

他にも！これはメリット？デメリット？

• 区分所有のため、建物管理は区分所有者全体（管理組合）で行う
• 集住するためのルール：管理規約がある（ペット飼育やピアノの練習など）
• 廊下やエントランスホール、集会室等の共用部分がある
• 価格帯や資産価値の動向についても一戸建てとは異なりますが、その時の情勢によって変わるもの。不動産事業者さんなどに聞いてみましょう。

分譲マンションを選ぶポイント

ステップ１　条件を書き出して物件探し

まずは譲れない条件を書き出してみましょう。近い将来だけでなく、１０年後、２０年後など、ライフスタイルが変わっていくことも踏まえて条件を整理しましょう。

などなど、分かる範囲で書き出してみましょう。
戸建住宅でも出てくるキーワードですが、分譲マンションの視点で条件を整理することが大切です。
条件をリストアップしたら、インターネットや不動産会社を通じて条件に合った分譲マンションを探し、候補を絞っていきましょう。

【マンション広告を見てみよう】

①住戸面積：住戸専有面積が区分所有者の所有部分です。バルコニーやアルコーブなどは専用使用できる部分ですが、共用部分に当たります。
②管理費：共用部分の日常的な維持管理に使用する費用です。
③修繕積立金：共用部分の計画的な修繕のために月々積立てる費用です。
④管理方式：共用部分の管理会社への委託方式です。全部委託、一部委託、自主管理に分かれます。

※管理費や修繕積立金は、管理組合の合意のもと、値上げになることもあります。

　併せて読もう　　すまいの学び：すまいを買う：物件を探す際の注意事項、広告の見方

ステップ2　マンションならではの注目ポイント

ある程度物件の候補が出てきたら、細かいポイントもチェックしましょう。ここでは、マンションならではのポイントを紹介します。

ポイントはここ！　共用部分や建物全体を見よう

共用部分の管理状況や今後の修繕費用、共用施設の状況、日々の管理やルールなどを確認しましょう。例えば、次のような内容をチェック

気になったマンションを不動産会社に伝えて、これらのポイントを聞いてみましょう。
くわしく分からないと言われた場合は、可能な範囲で管理会社や管理人の方に確認を依頼することも考えられます。

また、部屋の内見の際には、お部屋だけでなく共用部分も自分の目でチェックするのがおすすめです。建物がきれいに保たれているか、傷んだ部分がないか、ルールは守られているか、など。また、掲示板の情報の更新状況からも、日々の管理状況が確認できます。

また重要事項説明書には、一般的な内容に加えて次のような説明が記載されます。よく確認しましょう。

宅建業者が分譲マンション（区分所有建物）を売買する場合、通常説明する事項に追加して、次の事項についても説明しなければなりません。

• 敷地に関する権利の種類及び内容
• 共用部分に関する規約の定め
• 専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め
• 専用使用権に関する規約等の定め
• 所有者が負担すべき費用を特定の者のみ減免する旨の規約等の定め
• 計画修繕積立金等に関する事項
• 管理費に関する事項
• 管理委託先に関する事項
• 建物の維持修繕の実施状況の記録内容

　併せて読もう　　すまいの学び：すまいを買う：重要事項説明

ステップ３　「管理状況」を押さえておこう

注目ポイントの中でも、１０年、２０年先も安心して住むために重要なチェックポイントは、管理状況です。躯体が頑丈なマンションは、適切に維持管理すれば、１００年もつと言われています。資産価値のことを考えても、管理状況はマンション選びの大きなポイントです。

分譲マンションの管理は区分所有者全員で構成する「管理組合」が行います

分譲マンションは戸建てと違い、建物全体を全戸の所有者で区分所有する建物です。

そのため、分譲マンションの管理は、区分所有者全員によって構成される管理組合で行います。建物全体の管理はもちろん、それに必要な管理費や修繕費などの会計管理、それらの実施を決定するための総会開催など管理組合運営を区分所有者自身で行う必要があります。管理組合の運営が、適切に行われていると安心です。

特に「建物の管理」はとても重要です

近隣にも影響を及ぼす可能性がある「建物の管理」はとても重要です。マンションには、各区分所有者が所有する住戸内である「専有部分」以外の部分、例えば外壁やバルコニー、エントランス、廊下、エレベーターなどを「共有部分」があり、その維持管理は管理組合の役員が中心となって区分所有者全員で行うとともに、費用は区分所有者全員が毎月支払う管理費と修繕積立金から支払われます。修繕費の積み立てがきちっとされているマンションだと安心です。

　併せて読もう　　知っておきたい：分譲マンション管理の基礎知識

管理の良いマンションは？　管理計画認定マンションのご案内

管理状況が良いかどうかについては、実際に住んでいる人に話を聞くとよく分かりますが、なかなか聞きづらい上に、人によって感じ方も違うので客観的な判断が難しいですね。
詳しいことは管理組合の役員さんでないと分からないことも多いので話を聞くのはなかなかハードルが高いですね。そんな時！ひとつの指標となるのが
管理計画認定マンションかどうか※
を見ることです。

※京都市分譲マンション管理計画認定制度に基づき、適切な管理計画を持つマンションとして京都市が認定するマンションです。

知っておきたい：分譲マンション管理の基礎知識

分譲マンションの購入を検討するなら、知っておきたい分譲マンションの基礎知識をまとめました。これまでもお伝えしていますが、分譲マンションの共用部分は所有者全員の共有財産であり、その管理も購入される皆さんを含めた全員で行っていく必要があります。ぜひ、自分たちの財産を守ることを考えてみませんか？