【連載】中古住宅で快適くらし in 京都

京都の中古住宅で快適に楽しく住まうために必要な実践知識と特徴のある中古住宅での暮らし方を連載します。第5回は、実践知識③「中古住宅の選び方」です。

第5回 実践知識③ 中古住宅の選び方

人生の中で一番大きい買い物になる住宅購入、特に中古住宅は、新築とは異なって築年数や建物も様々な物件から自分の要望に近いものを探すため、その探し方と選び方は注意が必要です。ここでは、中古住宅の選び方について探ってみます。

 

中古住宅を選ぶ際のコツ

1.中古住宅の物件選びは、見た目のイメージにとらわれない

中古住宅を購入する人は、リフォームした住宅を買うか、購入後にリフォーム又はリノベーションをして住む場合がほとんどです。リフォームを前提として中古住宅を探すと、構造上問題がなければ間取りや内装などにこだわる必要がなくなりますので、選択の幅がぐっと広がります。決して、見た目の汚れなどにとらわれないことが大切です。物件の内覧に行く際に、ある程度リフォーム後のイメージを持っていると、検討がよりしやすくなります。ここで、一つ注意点。構造によっては希望のリフォームができない場合がありますので、専門家に確認してもらいましょう。

2.耐震性のある物件を選ぶ

購入後に間取りの変更など、自由にリフォームをするためには、構造上問題がないかどうか事前に確認する必要があります。また、安全性からみても耐震性のある物件を選ぶのは重要です。耐震性がある物件かどうかを見分ける基準の一つが、建物の建築時期です。建物を建てるためには、様々な基準をクリアする必要がありますが、建物の耐震性に関しては「耐震基準」というものがあります。1978年の大地震を受け、1981年以降に建てられた物件は、震度6強~7程度の大規模地震でも倒壊・崩壊しないことを前提とした「新耐震基準」をもとに建築されています。しかし、1981年以前の建物は、震度5強程度で倒壊・崩壊しないことを前提とした「旧耐震基準」をもとに建てられています。そのため、1981年以前の建物の場合は、耐震補強工事がされているかなど新耐震基準に適合した物件かどうかを必ず確認し、念のため売主や不動産会社を通じて地盤検査や建物検査の結果を提示してもらうと良いでしょう。

 

3.周辺環境を確認しておく

気に入った物件は、必ず現地を確認して、周辺環境の利便性、交通環境、育児環境、地域環境などをチェックしましょう。現地確認は、朝、昼、夜に行って、それぞれの時間帯の様子を確認することをおすすめします。さらに、物件によっては建物の耐震性が高くても、地盤が弱かったり、液状化しやすい土地である場合があります。地震や台風、洪水などの自然災害に備えて、物件のあるエリアの災害リスクを調べておきましょう。

*京都市内のハザードマップを確認したい場合は  ➡ https://www.bousai.city.kyoto.lg.jp/

4.将来を見据えた物件を選ぶ

現在だけではなく、将来のことを考えて、妊娠や出産、もしくは子どもの成長や結婚などを見据えて物件を選ぶと、後で家族構成の変動などによって住み替える必要性がなくなります。また、将来の変化に合わせて間取り変更などリフォームをすることで、その住宅で快適に長く住み続けることが出来ます。

 

中古住宅を選ぶ際の注意点とは

1.住宅ローンを利用できない物件もある

住宅ローンによっては、築年数が古く、担保価値がないとされる物件では、住宅ローンが組めないことや、融資してもらえる額が少なくなることがあります。住宅ローンを利用する場合は、予め金融機関に融資条件を確認し、事前審査を受けることが必要です。また、住宅の売買契約をする際には、契約書に住宅ローンが借りられない場合に契約を白紙にできるローン特約が記載されているかを必ず確認しましょう

 

2.住宅ローン控除が適用されない物件もある

住宅ローンを利用して居住用の住宅を購入する場合は、新築住宅だけではなく中古住宅の場合でも、一定の条件を満たせば住宅ローン控除を受けることができます。中古物件の場合は昭和57年以前の住宅は対象外となりますので注意が必要です。また、住宅の環境性能に応じて限度額が変わりますので、対象になるかどうかは購入前に確認しておくことが重要です。

 

3.登記簿謄本を確認しましょう!

登記簿謄本は建物の所有者の変遷がわかる経歴書のようなものです。中古住宅を購入する前に、現在の所有者と登記上の所有者が一致するのか、また「抵当権」など抹消されていない権利があるかなど、トラブルの元になる事項を必ず確認しましょう。

*法務局「登記・供託オンライン申請システム」➡ https://www.touki-kyoutaku-online.moj.go.jp/index.html

 

4.予算にリフォーム費用も入れる

中古住宅を購入する際には、リフォーム工事を前提とする場合が多いです。築年数や前の所有者の維持管理状況などによって修繕が必要な部位や内容が異なりますが、「総額=物件価格+諸費用(物件価格の約10%)+リフォーム費用」と想定し、計画的に予算を組みましょう。

最後に

理想の中古住宅に出会うまでには、もちろん手間や時間がかかります。焦らずに自身が納得できるまでじっくり検討し、注意点やポイントを抑えつつ丁寧に検討していきましょう。

 

1.第1回 実践知識① なぜ中古に注目?

2.第2回 活用事例① 農園付き木造賃貸アパートメント「京都小箱 」~オーナさんインタビュー

3.第3回 活用事例② 農園付き木造賃貸アパートメント「京都小箱 」~入居者インタビュー

4.第4回 実践知識② 中古住宅の探し方

5.第5回 実践知識③ 中古住宅の選び方

6.第6回 実践知識④ 中古住宅を買うメリットとデメリット

 

登録者京安心すまいセンター
最終更新日2022-08-18 12:04:55
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